De woningmarkt heeft na een goed 1e kwartaal een uitstekend 2e kwartaal* gekend. Bij de NVM aangesloten makelaars verkochten 37.145 woningen.
De laatste keer dat dat voorkwam in een kwartaal was in 2007, op de top van de markt dus. Voor de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het naar schatting om 50.000 verkochte woningen. Niet alleen het aantal verkopen zit in de plus, ook de woningprijzen stijgen gestaag. In het 2e kwartaal 2015 is de prijs van de gemiddeld verkochte woning uitgekomen op 224.000 euro. Dat is 3,9% hoger dan een jaar geleden. Sinds het dieptepunt van de crisis zijn de transactieprijzen met ongeveer 8% gestegen. Opvallend is de toename van het aandeel van de duurdere woningtypen in de transacties. Het afgelopen kwartaal bleek 28% van de verkochte woningen door NVM-makelaars een twee-onder-een-kapwoning of vrijstaande woning. “Dit laat zien dat de doorstroming steeds beter op gang komt. De weg omhoog op de woningmarkt strekt zich inmiddels ook niet langer uit tot de stedelijke gebieden, ook buiten de steden worden woningen steeds beter verkocht”, zegt NVM-voorzitter Ger Hukker. Op jaarbasis verkopen NVM-makelaars nu bijna 130.000 woningen. Dat is altijd nog zo’n 11% onder het niveau van verkopen op jaarbasis, dat we vlak voor de crisis kenden. In de totale markt worden naar schatting 174.000 woningen op jaarbasis verkocht.
* De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig.
Aantal woningverkopen naar niveau van voor de crisis
Al acht kwartalen op rij kent het aantal transacties een plus in vergelijking met een jaar eerder. Hukker: “En waar de verwachting was dat de groei van het aantal transacties gedurende het jaar af zou gaan nemen, lijkt de woningmarkt er juist nog weer een schepje bovenop te doen.” Er werden het 2e kwartaal 2015 27,6% meer transacties geregistreerd dan een jaar eerder, en eenzelfde percentage meer woningen in vergelijking met het vorige kwartaal. Bij de NVM aangesloten makelaars verkochten 37.145 woningen. De laatste keer dat dat voorkwam in een kwartaal was 2007, voor de crisis dus. Vooral van twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen werden er meer verkocht, eenderde meer in vergelijking met het 1ste kwartaal van 2015. “De doorstroming komt nu echt op gang”, stelt de NVM-voorzitter. “Doordat er nu meer woningen in het duurdere segment worden verkocht, stijgen de prijzen navenant.” Appartementen doen het met 21% meer verkopen relatief gezien minder.
Redenen voor de stijging in het aantal transacties zijn volgens de NVM-makelaars de lage rente en het toegenomen consumentenvertrouwen, mede als gevolg van het herstel van de economie. Consumenten zijn overtuigd van het feit dat het diepste punt achter ons ligt. Ook het feit dat per 1 juli door maatregelen opnieuw minder geleend kan worden, kan hebben meegespeeld. Er lijkt in de laatste weken sprake te zijn geweest van een eindsprint in het aantal verkopen.
Krachtig herstel ook buiten stedelijk gebied
Opvallend is dat de ontwikkeling van de verkoopaantallen inmiddels ook buiten de grotere steden is ingezet. In regio’s als Hardenberg en West-Friesland is het aantal verkochte woningen met meer dan de helft toegenomen ten opzichte van een jaar geleden. De woningmarkt in het landelijke gebied is ruimer dan in het stedelijke gebied, maar het herstel in prijs en transacties doet volgens Hukker nauwelijks onder voor het stedelijke gebied. “Dit krachtige herstel over een brede linie is zeer verheugend.
De afgelopen twee jaar zagen we vooral opleving in bepaalde grote steden, en met name Amsterdam, maar gelukkig zien we het nu ook in een aantal buitengebieden aantrekken. Dat biedt ook perspectief voor regio’s waar het op dit moment nog steeds niet echt goed gaat. De olievlek van herstel, die in Amsterdam is begonnen, begint zich te verspreiden over de rest van Nederland. ”
Prijzen sinds het dieptepunt van de crisis 8% gestegen
In het 2e kwartaal 2015 is de prijs van de gemiddeld verkochte woning uitgekomen op 224.000 euro. Een vrijstaande woning is verkocht voor gemiddeld 349.000 euro, een appartement voor 176.000 euro. Sinds het dieptepunt van de crisis zijn de transactieprijzen met ongeveer 8% gestegen. Prijzen van appartementen zijn in die tussentijd al met 10% toegenomen, terwijl de vrijstaande woningen met een prijsstijging van een kleine 4% nog enigszins achterblijven. In vergelijking met het hoogtepunt vlak voordat de crisis inzette, is de gemiddelde prijsdaling nog bijna 12%. De prijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 2e kwartaal 2015, in vergelijking met een kwartaal eerder, toegenomen met 2,6%.
Niet eerder sinds het 2e kwartaal van 2001 was deze kwartaal-op-kwartaal prijsstijging zo hoog. De prijzen van alle woningtypen maakten afgelopen kwartaal een stijging door, van 2,1% voor vrijstaande woningen tot 3,7% voor hoekwoningen.
Gemiddelde woning binnen 4 maanden verkocht
De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning is in het 2e kwartaal 2015 uitgekomen op gemiddeld 112 dagen (een kleine 4 maanden). De afgelopen drie kwartalen lag de verkooptijd gemiddeld telkens net boven de 4 maanden. De tussenwoning is sinds 2010 het snelst verkopende woningtype, met een verkooptijd van 71 dagen. Een vrijstaande woning kent traditioneel de langste verkooptijd, dit kwartaal 224 dagen. De verkooptijd van een appartement bedraagt gemiddeld 103 dagen. In vergelijking met een jaar eerder liggen de gemiddelde verkooptijden 14% lager.
Geen herstel voor harde kern (40%) van te koop staande woningen
Woningen die al langer dan een jaar te koop staan, profiteren niet tot nauwelijks van het herstel op de markt. Deze huizen worden zo goed als niet meer bezichtigd door potentiële kopers. Dit lange te koop staan heeft volgens Hukker verschillende oorzaken. “Het gaat bijvoorbeeld om verkopers die niet omlaag willen met hun vraagprijs, die een zogenoemde wenswaarde voor ogen hebben en daar niet van afwijken. Ook speelt in veel gevallen restschuld een rol; mensen kunnen eenvoudigweg niet zakken met hun prijs, omdat ze dan met een schuld blijven zitten. Verder gaat het om verkopers die niet stante pede hun huis uithoeven. Ze hebben alle tijd om te verkopen, en intussen hopen en verwachten ze dat de woningmarkt toch wel blijft aantrekken.” Zeker in het dure woningsegment is het volgens Hukker “lastig om de mensen in te laten zien dat de markt niet naar hen komt, maar dat zijzelf moeten ‘bewegen’ om hun huis verkocht te krijgen.”
Dalende trend van het woningaanbod zet verder door
Halverwege het 2e kwartaal 2015 stonden 141.055 bestaande woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 190.000 woningen in aanbod. Voor het eerst sinds het 2e kwartaal 2008 staan er naar verhouding het meest vrijstaande woningen te koop bij NVM-makelaars. In de tussenliggende periode bleek het appartement altijd het sterkst vertegenwoordigde woningtype in het aanbod. 28,2% van het aanbod bestaat uit vrijstaande woningen, het appartement neemt 27,9% van het aanbod voor zijn rekening. Hukker: “Meestal neemt het woningaanbod in een 2e kwartaal toe, omdat veel mensen hun woning te koop zetten. Dit kan vaak niet goed gemaakt worden door de som van het aantal verkopen en de intrekkingen, ofwel de huizen die van de markt worden gehaald.” Dit kwartaal is echter sprake van een geringe daling van het aanbod met 0,2%. Deze daling wordt met name veroorzaakt door een sterke daling van het aantal te koop staande appartementen met 2,2%. Het bestaande koopaanbod van vrijstaande woningen nam met 1,0% toe, dat van tussenwoningen met 0,9%.
Daling van de vraagprijs van aangeboden woningen bijna gestopt
Langzamerhand lijkt het herstel op de woningmarkt er ook voor te zorgen dat de vraagprijzen op jaarbasis niet langer dalen. In vergelijking met een jaar eerder beperkt de daling zich tot 0,6%. De vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning bedraagt halverwege het 2e kwartaal 2015 273.000 euro. De vraagprijs van het gemiddelde appartement bedraagt 167.000 euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning 435.000 euro bedraagt. Hukker: “Toch verwachten we dat, juist bij die woningen die al een jaar of langer te koop staan, een aanpassing van de vraagprijs noodzakelijk is om uiteindelijk een koper te vinden.”
Steeds minder prijswijzigingen van te koop staande woningen
Woningen worden weer steeds meer vanuit de eerste vraagprijs verkocht, dat wil zeggen dat deze woningen niet in vraagprijs zijn gezakt. Ook wordt steeds meer aanbod verkocht dat relatief kort op de markt is geweest. Daardoor zakt het verschil tussen de oorspronkelijke en laatste vraagprijs steeds verder. In het 2e kwartaal 2015 komt het vraag-verkoopprijsverschil voorlopig uit op 4,7%. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en transactieprijs is uitgekomen op 4,1%. Hierbij is het verschil het kleinst bij appartementen (3,1%) en het grootst bij vrijstaande woningen (6,3%).
Consument kan kiezen uit gemiddeld 11 te koop staande woningen
De keuze voor consumenten op de koopwoningmarkt loopt snel terug. De koopwoningmarkt wordt dus snel krapper. In het 2e kwartaal 2015 is de krapte-indicator uitgekomen op 11. De laatste keer dat de krapte-indicator een lager niveau kende, was in het 3e kwartaal 2008 (bij het begin van de crisis). Voor tussenwoningen is de keuze het meest beperkt (8), voor vrijstaande woningen (24) nog steeds het sterkst. “De markt is weliswaar aangetrokken in het afgelopen jaar, maar van een verkopersmarkt is in grote delen van het land nog geen sprake”, aldus Hukker. “Daarvoor moeten de krapte-indicatoren nog verder dalen tot 4-5. En dat is iets wat in de nabije toekomst zeker nog niet verwacht mag worden.” Er is volgens de NVM-voorzitter overigens wel een aantal regio’s en segmenten, waar de verkopersmarkt is teruggekeerd.
Ingebouwde groeiremmers moeten oververhitting woningmarkt voorkomen
Los van het structureel aantrekken van de woningmarkt zijn en worden er – al dan niet bewust – een aantal groeiremmers ingebouwd, merkt de NVM. Dat blijkt uit de telkens dalende leencapaciteit (Loan to Income/ LTI en verscherping NIBUD-normen). Hukker: “Ook wat je kan lenen op de waarde van de woning – de zogenoemde Loan to Value – wordt jaarlijks teruggebracht. Daarnaast wordt de faciliteit Nationale Hypotheek Garantie stapsgewijs afgebouwd. Komt bij dat woningbezitters versneld moeten aflossen met hun annuïteitenhypotheek. Dat zorgt voor hogere maandelijkse woonlasten.”
Doel van deze groeiremmers is op termijn een oververhitting van de woningmarkt te voorkomen, stelt Hukker, en te zorgen dat de hypotheekschuld in Nederland niet hard groeit.
“De huidige lage rente camoufleert het effect van die groeiremmers en de aantrekkende markt zorgt in 2015 en 2016 voor een groei van de hypotheekschuld. Loopt de rente op, dan verworden groeiremmers tot meer evidente belemmeringen en bij voortdurende opeenstapeling zelfs tot krimpaanjagers. Met als gevolg weer een daling van het aantal transacties en lagere woningprijzen.”
Generieke verlaging van de LTV is nadelig
Tot 2018 wordt de wettelijk vastgestelde maximale hypotheek ten opzichte van de woningwaarde afgebouwd tot 100% (LTV). Tegelijk worden de LTV’s gedurende de looptijd van hypotheken snel afgebouwd (bijvoorbeeld na 6 jaar al tot 90% en na 10 jaar 80%) als gevolg van de fiscaal afgedwongen volledige aflossing. Samen met een aantal andere recent ingevoerde hypotheekbeperkingen betreft dit een ingrijpende daling van de woningfinancieringscapaciteit. “Dit terwijl haast geen ander land zo weinig hypotheekbetalingsachterstanden kent als Nederland”, zegt de NVM-voorzitter. “Alsof zelfs dit nog niet genoeg is, bepleit De Nederlandse Bank een nog verdere afbouw van de LTV tot 90% bij aanvang van de hypotheek. Woonconsumenten en met name starters zouden hierdoor in ernstige problemen komen. Anders dan in andere landen is de Nederlandse huurmarkt sterk onderontwikkeld en deze biedt dan ook lang niet voldoende alternatief om in de woonbehoefte te voorzien. En voor hen die wel in deze schaarse markt terecht kunnen, leiden de hoge huurlasten ertoe dat zij nauwelijks spaarruimte hebben om op een later moment alsnog een woning te kunnen kopen. Daarnaast bestaat het risico dat door een dergelijke extra maatregel de restschuldproblematiek langer blijft voortduren of zelfs zal toenemen, als gevolg van de aanzienlijke vraaguitval. Ik zie veel meer in de al ingevoerde inkomenstoetsing en aflossingseisen dan in nog meer eigen geld moeten inbrengen dan nu al het geval is op het moment van aankoop.”
Huurverhogingen komende jaren
De afgelopen jaren zijn met name scheefwoners (huishoudens met relatief hoge inkomens die toch nog in een sociale huurwoning wonen) geconfronteerd met flinke huurverhogingen. Ook de komende jaren zal hier sprake van zijn, zij het op een andere en veelal ietwat gematigder wijze. Mede op basis van hetgeen NVM, VEH, Woonbond en Aedes al in Wonen 4.0 adviseerden, heeft minister Blok een plan voor de zogeheten huursombenadering naar de Tweede Kamer gestuurd. De maximale reguliere huurverhoging komt hierbij op inflatie +2,5%. De minister overweegt verder een periodieke inkomenstoets te introduceren. Als hiermee blijkt dat een huurder inmiddels meer inkomen heeft dan de toewijzingsgrens, dan kan de huur worden verhoogd met inflatie +4%. Hiermee zouden scheefwoners gestimuleerd blijven worden om door te stromen naar bijvoorbeeld een koopwoning – en komt de betreffende sociale huurwoning beschikbaar voor de eigenlijk doelgroep van lagere inkomens. De genoemde plannen zullen worden betrokken bij het al eerder door het kabinet aan de Tweede Kamer toegezegde wetsvoorstel om mogelijkheden voor tijdelijke verhuur te verruimen. De NVM kan zich vinden in de geschetste hoofdlijnen.
Nieuw energielabel wint verder terrein
Per 1 januari dit jaar is een nieuw, laagdrempeliger en goedkoper energielabel geïntroduceerd. Dit bewustwordingsinstrument heeft in deze eerste zes maanden al snel terrein gewonnen. Zo hebben meer dan een half miljoen huiseigenaren ingelogd op de speciale website en hebben 180.000 van hen zelfs ook al het energielabel geactualiseerd en geregistreerd als definitief energielabel. Inmiddels werd in mei al in 76% van de kooptransacties een energielabel meegeleverd aan de koper. Het meeleveren is wettelijk verplicht en sinds 1 juli zijn aanvullende sancties van kracht.
De verwachting is dan ook dat het percentage verder zal stijgen. Ook op funda, de huizenaanbodwebsite van de NVM, zijn de nieuwe energielabels in groten getale zichtbaar. Al bij ruim 40.000 aangeboden woningen wordt een definitief energielabel vermeld. Bij meer dan 180.000 huizen wordt anders het voorlopige energielabel weergegeven. De NVM verwacht dat de invloed van het energielabel verder zal toenemen, nu de nieuwe systematiek zijn vruchten blijkt af te werpen.
Verwachtingen zomerkwartaal zijn positief
NVM-voorzitter Hukker verwacht een goed 3e kwartaal. “Traditioneel worden er in de vakantiemaanden minder transacties gesloten, behalve in de studentensteden die het in het 3de kwartaal altijd goed doen. Ook de bovengenoemde veranderingen die de leencapaciteit van mensen aantasten werken niet echt mee, maar desalniettemin ben ik positief. Er is een groot consumentenvertrouwen, de hypotheekrente is laag en de betaalbaarheid van woningen is uitermate goed. Je ziet de woningmarkt nu over een breed front opleven. Verder is er, ondanks de diverse aanscherpingen rond lenen en hypotheekverstrekking, een zekere politieke rust. Dat werkt ook door in het consumentenvertrouwen: mensen durven weer te kopen, ook in de landelijke gebieden.”
Hukker verwacht ten opzichte van het 3e kwartaal van 2014 dit kwartaal 10 tot 20% meer transacties, en een verdere prijsstijging van 4 tot 5%. “Een kleine plus op de inflatie kan. Laten we in ieder geval hopen dat de woningprijzen niet veel meer stijgen dan de inflatie – op dit moment 2% – anders kunnen de alarmbellen opnieuw beginnen te rinkelen.”
Aantal NVM-leden weer toegenomen
Het aantal bij de NVM aangesloten makelaars in het 2e kwartaal van 2015 met 20 makelaars toegenomen, en ten opzichte van het 2e kwartaal 2014 met 72. Op dit moment telt de NVM in totaal 4.011 makelaars. Van hen zijn 3.527 makelaars actief op de woningmarkt. Het aantal bij de NVM aangesloten vestigingen bedraagt ultimo juni 2015 2.862, 9 meer dan het voorgaande kwartaal en 75 meer ten opzichte van eind juni 2014. Van deze kantoren zijn er 2.596 actief op de woningmarkt. De andere kantoren zijn actief in bijvoorbeeld zakelijk of agrarisch onroerend goed.
Bron: Eufin, klik hier voor de site
